Senhorios querem clarificação do Governo sobre futuro das rendas congeladas e aumentos das rendas em 2024

Lisboa, 3 de julho de 2023 – A ALP – Associação Lisbonense de Proprietários enviou no final da semana passada um ofício à Ministra da Habitação, Marina Gonçalves, solicitando duas clarificações urgentes por parte do Governo e da Tutela: qual vai ser o futuro dos senhorios que suportam contratos anteriores a 1990, com rendas congeladas, que representam 16% do mercado de arrendamento nacional, e se vai haver nova intervenção administrativa do Governo no mercado de arrendamento, quando já é garantido que a inflação apurada pelo INE – Instituto Nacional de Estatística no próximo mês de Agosto (indicador que, nos termos da lei, serve de referência para o cálculo da actualização de rendas), será superior a 7%.

A ALP defende há várias décadas que o congelamento de rendas é uma questão estruturante para todo o mercado. Envolve neste momento, de acordo com os Censos de 2021 do INE – Instituto Nacional de Estatística, mais de 150.000 contratos de arrendamento, anteriores a 1990. Esta realidade representam 16% do mercado nacional de arrendamento.

O flagelo das rendas “antigas”, congeladas, criou um sistema bipolar. Há duas realidades opostas no arrendamento em Portugal – de um lado, inquilinos idosos, com contratos antigos, vitalícios, blindados, com rendas muito baixas, imóveis degradados e alojamentos em sublotação (com mais divisões do que as efectivamente necessárias). Do outro, jovens e jovens famílias, com contratos de duração muito curta, preços inflacionados, e alojamento em sobrelotação (com menos divisões do que aquelas que efectivamente são necessárias para o agregado familiar). O fenómeno do congelamento das rendas assume particular gravidade em Lisboa e no Porto. Metade (46%) dos 151.000 contratos anteriores a 1990 apurados pelo INE nos Censos 2021 são na capital. Cerca de 79% destes 151.000 contratos suporta rendas inferiores a 200 euros de acordo com as estatísticas do INE.

Para piorar este cenário, há quase cinco meses, na apresentação do pacote “Mais Habitação”, o Governo anunciou que vai impedir a transição das rendas antigas congeladas para o Novo Regime de Arrendamento Urbano, depois de sucessivas prorrogações do prazo de transição que, dos iniciais cinco anos, mais do que duplicou para um compasso de espera de 11 anos.

Os proprietários que suportam a função social do Estado pelo menos desde 1990 vivem um cenário de total incerteza a cinco meses do fim do prazo de transição das rendas antigas para o NRAU. As compensações genericamente prometidas no “powerpoint” do “Mais Habitação” foram adiadas para as conclusões de um estudo cuja entrega esteve prevista para 27 de março, e cujo prazo previsto legal estipulado na lei do Orçamento terminou há mais de um mês, a 27 de maio, depois de uma última prorrogação de 60 dias. Todavia, mais de um mês depois, nada foi avançado pela Tutela, tendo a ALP formalizado a sua preocupação quanto ao silêncio do Governo perante uma questão que distorce o mercado e perpetua uma injustiça secular.

No radar das preocupações dos senhorios está ainda o cariz intervencionista que o Governo já teve este ano ao fixar administrativamente as rendas, limitando a 2% os aumentos, face a uma inflação apurada pelo INE de 5,43%. Em ofício enviado à Tutela, a ALP fez notar à ministra da Habitação que a Inflação média dos últimos 12 meses, excluindo Habitação, indicador do INE que serve de referência para a actualização de rendas nos termos da lei, se fixou em maio, em 8,4%.

Mesmo com a inflação em tendência descendente, e uma vez que o coeficiente é apurado em Agosto, se o indicador se vier a manter nos próximos meses na ordem dos 4%, o coeficiente anual de actualização das rendas será superior a 7%.

Numa óptica de previsibilidade e transparência, e uma vez que os senhorios estão a suportar as perdas deste ano, que só serão ressarcidas aquando da submissão do IRS de 2024, através da aplicação dos coeficientes de neutralidade fiscal, a ALP solicitou uma clarificação quanto às intenções do Governo nesta matéria. Intervirá o Governo novamente nas rendas, apesar de não o ter feito nas prestações do crédito à habitação, ou em bens de primeira necessidade? E como o justificará, quando não existe espiral inflacionária que suporte agora essa decisão política?

“O Mais Habitação veio criar uma reatividade e desconfiança do mercado sem paralelo. Os senhorios tradicionais, com quem falamos diariamente, e os investidores em geral, sejam nacionais ou estrangeiros, estão muito cautelosos e desconfiados de tudo o que se está a passar – em termos legislativos e fiscais. Há uma ideia de que o que hoje é válido, amanhã talvez já não o seja, e que medidas tão graves como as que foram levianamente atiradas para a discussão legislativa, como o arrendamento coercivo, que ferem os mais elementares direitos constitucionais, podem ser equacionadas num Estado de Direito”, explica Luís Menezes Leitão, Presidente da ALP.

“Neste frágil contexto, o diálogo e o bom senso devem prevalecer, tal como a fluidez e rapidez nas propostas, que estão a tardar aos representantes do mercado. No congelamento de rendas temos gerações de proprietários traumatizadas, que aguardam um fim de uma terrível situação. No nosso último Barómetro, os proprietários disseram que estão dispostos a ouvir que tipo de compensação tem o Governo para lhes oferecer. Há um grande cansaço desta situação. Mas também nos dizem, com revolta, e em paralelo, que o Governo recuou no subsídio que atribuiu aos inquilinos com dificuldades económicas, no âmbito das medidas do “Mais Habitação”, ao fim do primeiro mês de subsídio, e que eles estão há 50 ou 60 anos sem o poderem fazer nessa situação de subsidiação e empobrecimento. Esperamos então que a proposta do Governo reponha alguma justiça para quem assegurou um papel que só cabia ao Estado”, afirma Menezes Leitão.

“Voltar a fixar administrativamente as rendas é insensato, mas tememos que esteja na calha, pois há uma tentação irresistível populista de agradar a este milhão de agregados que são inquilinos. No entanto, o que está aqui em causa é reverter o que está escrito na lei, e isso tem consequências a todos os níveis. Os efeitos na confiança serão nefastos e já existe lastro do impacto do congelamento forçado a 2% deste ano. Proibiu-se um aumento de 5% que resultaria em média numa atualização de 20 euros, pois a renda média em Portugal é de 400 euros. O que se conseguiu com a limitação foi a queda dos novos contratos e contratos de curta duração com rendas muito mais altas, com crescimentos na casa dos dois dígitos. Sem confiança e alterando as regras a qualquer momento nunca se resolverá a crise da habitação e nunca se lançará o arrendamento em Portugal. Persistir nesta fórmula é um erro que gostaríamos que não voltasse a acontecer porque terá os resultados que já conhecemos”, declara o Presidente da ALP.