As armadilhas no arrendamento
Através das Leis 12/2019 e 13/2019, ambas de 12 de Fevereiro, o Parlamento voltou, pela enésima vez nesta legislatura, a aprovar alterações à Lei do Arrendamento. A forma atabalhoada como estas alterações são efectuadas é claramente demonstrada pelo facto de serem aprovadas duas leis diferentes com a mesma data, as quais entram em vigor no dia seguinte, sem se dar às pessoas qualquer prazo de adaptação às novas regras. A continuarmos assim, os deputados acabarão por alterar as leis do arrendamento à hora ou ao segundo, mas serão cada vez menos os contratos a que se aplicarão. Face ao ódio ideológico que a actual maioria parlamentar nutre em relação à propriedade privada, não é de espantar que estas alterações tenham sido mais uma vez em sentido altamente prejudicial aos senhorios.
O que já espanta, no entanto, é o descaramento com que o legislador adoptou soluções totalmente enganadoras para os proprietários privados, que os podem prejudicar de forma colossal, se não obtiverem o adequado aconselhamento jurídico.
Começa-se pelo próprio prazo mínimo dos contratos de arrendamento para habitação que não existia na anterior versão da lei e que o art.° 1095.”, n.° 2, do Código Civil fixa agora em um ano. Só que o prazo é de um ano apenas para o inquilino, uma vez que o art.°1097.°, n.” 2, do mesmo Código diz que a oposição à renovação por parte do senhorio apenas produz efeitos decorridos três anos a partir da celebração do contrato. Assim o senhorio celebra um contrato por um ano, mas não pode opor-se à sua renovação antes de decorridos três. Como, no entanto, agora as renovações também são pelo prazo mínimo de três anos, o senhorio que celebrou um contrato por um ano pode ver o contrato renovado por três anos ao fim de um ano, acabando assim por conceder ao inquilino quatro anos de prazo quando só quis celebrar esse contrato por um ano.
A situação ainda é mais grave no arrendamento comercial, onde a lei continua a permitir às partes a livre estipulação das regras relativas ao prazo e à oposição à sua renovação (art.° 1110.°, n°1). Mas agora, apesar dessa enfática proclamação, vem-se estabelecer que o prazo mínimo de renovação contratual é de cinco anos (art.° 1110.°, n.° 3) e que nos primeiros cinco anos do contrato o senhorio não se pode opor à renovação (art. 1110.°, n.° 4). Assim, um senhorio que celebre um contrato de arrendamento comercial por dois anos pode na prática ter que ficar com o arrendatário sete anos, uma vez que não se pode opor à renovação nos primeiros cinco anos e o contrato renova-se obrigatoriamente por cinco anos, findos os dois anos. Seria difícil imaginar maior violação da autonomia privada das partes.
Mas a verdade é que essa violação ainda foi maior nos contratos comerciais de duração indeterminada, que podem ser denunciados com cinco anos de antecedência (art.’ 1110.°- A, n.°1). Só que essa denúncia obriga agora o senhorio a indemnizar separadamente o arrendatário e os trabalhadores do estabelecimento pelos prejuízos que resultem da cessação do contrato de arrendamento (art.° 1110.°-A, n.° 2). Quer dizer, portanto, que uma denúncia prevista na lei como forma normal de cessação de um contrato de duração indeterminada pelo senhorio é equiparada pelo legislador a um acto ilícito deste, que o constitui numa obrigação de indemnizar não apenas o inquilino, mas também os seus trabalhadores (!). É evidente que ninguém no seu juízo perfeito aceitará celebrar um contrato de arrendamento nestas condições. O resultado destas sucessivas intervenções do Parlamento no mercado de arrendamento tem sido confirmado pelos mais recentes dados, que confirmam a constante subida do preço das rendas e a queda constante dos novos contratos de arrendamento, colocando em colapso o sector. Mas como já se sabe que a perseguição aos proprietários não pára, vamos aguardar ainda a outra iniciativa prometida, que é a Lei de Bases da Habitação, que seguramente dará a machadada final na habitação em Portugal.
